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          西部區域房地產開發投資增長1.3%

          2019/1/9 14:21:32瀏覽量:

              西部區域房地產開發投資增長1.3%

              上周,國家統計局發布了一系列關于2015全國房地產開發投資和銷售的詳細數據,基本面的情況是:開發投資增速降至1%,新開工面積累計同比落14%,施工面積累計同比上漲1.3%,竣工面積同比回落6.9%,待售面積同比上漲15.6%,銷售面積比上年增長6.5%,銷售金額增速同比上升14.4%。

            值得關注的是,地區劃分標準首次變動,東部、中部、西部、東北地區的細分數據也首次體現,陜西所在的西部區域房地產投資21709億元,增長1.3%,增速提高0.2個百分點。

            2015年全國房地產開發投資95979億元,比上年名義增長1.0%(扣除價格因素實際增長2.8%)。其中,住宅投資64595億元,增長0.4%,增速回落0.3個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為67.3%。

            2015年新開工量、竣工量在不斷減少,施工面積則繼續保持穩定。全年房地產開發企業房屋施工面積735693萬平方米,比上年增長1.3%。其中,住宅施工面積511570萬平方米,下降0.7%。房屋新開工面積154454萬平方米,下降14.0%,降幅收窄0.7個百分點。其中,住宅新開工面積106651萬平方米,下降14.6%。房屋竣工面積100039萬平方米,下降6.9%,降幅擴大3.4個百分點。其中,住宅竣工面積73777萬平方米,下降8.8%。

            2015年土地購置面積及土地成交價款均下降幅度較大。房地產開發企業土地購置面積22811萬平方米,比上年下降31.7%,降幅比1-11月份收窄1.4個百分點;土地成交價款7622億元,下降23.9%,降幅收窄2.1個百分點。

            2015年,商品房銷售面積128495萬平方米,比上年增長6.5%。其中,住宅銷售面積增長6.9%,辦公樓銷售面積增長16.2%,商業營業用房銷售面積增長1.9%。商品房銷售額87281億元,增長14.4%,增速回落1.2個百分點。其中,住宅銷售額增長16.6%,辦公樓銷售額增長26.9%,商業營業用房銷售額下降0.7%。(見圖表二) 華商報記者 馬紅梅

            專家觀點:全國城市數據分化明顯----西安去庫存仍有較大壓力

            上周西安市房管局發布一組關于2015西安房地產市場基本數據,商品房累計銷售2017.29萬平方米,同比增長13.56%;其中住宅1740.47萬平方米,同比增長14.35%。結合新近出爐的全國與本地市場數據,記者采訪了業內相關人士,從房地產開發投資、土地市場行情及銷售層面,談談對2016年的市場影響和預期。

            陜西房地產開發投資增速----高于全國及西部

            易道數據機構西安公司副總經理張計衛接受采訪時說:“根據日前陜西省統計局發布的數據對比看,陜西省房地產開發投資2494.29億元,比上年增長2.8%,這個增長率高于全國1.0%、西部1.3%的增長率。單純從土地市場看,二三線城市土地市場整體表現一般,土地出讓金的下浮幅度在20-30%左右,樓面價平均下浮5%,地價出現小幅下行趨勢,流拍率增加。”

            去年一、二線城市熱銷并沒有帶動三四線城市去庫存,庫存問題確實很嚴峻。拿西安和全國重點城市類比看,西安的庫存量,位列全國城市第三名,比它庫存還高的是沈陽和天津,后續去化壓力較大。

            戴德梁行西北區總經理張裕鵬在談到明年市場時也表示,目前西安市場的土地供應量不大,將會降低庫存,走向平衡。另一方面,2016年城市棚戶區改造的任務目標也將創歷史新高,將成為樓市去庫存的最主要手段。

            預計今年住宅銷售市場表----現將優于商業地產

            對于2016年西安房地產市場的預測,鏈家西安負責人肖建龍認為,可以看到西安去年市場銷售面積同比增長13.56%,比全國增長6.5%的數據要高出很多,今年西安市場在剛需和改善性需求同時發力的情況下,成績很不錯。2016年受政府去庫存政策利好支撐,并參照市場供需狀況,銷售市場的表現預判是持平,但不會更差。

            美城機構首席市場分析師嚴九遠在談到2016年市場表示時也表示,今年置業者還是會集中選擇配套比較成熟的地段。浐灞和曲江二期依然是價格洼地,性價比較高,隨著大品牌企業的進駐,被更多人關注。同時隨著三橋新街的改造和宜家的到來,明年三橋板塊也將成為熱點區域。

            西安萬科企業有限公司總經理錢嘉認為,從歷史經驗、政策支持,領先企業去庫存逐漸結束這三方面看,市場將會更加樂觀。保利地產陜西公司總經理余琪也認為,購房需求收緊的確是近期房地產市場的一個趨勢,行業發展與經濟形勢也有很大關系。但是政府正在、也將繼續會利用有效的調控手段,去刺激包括房地產在內的產業經濟發展。

            “西安市場在2014年底商業是810萬方、寫字樓350萬方,到2016年,商業的防線將會繼續增大,去化率周期會延長。寫字樓屬于穩定狀態,自持的項目會越來越多,供應量將會達到46.6萬㎡,更多的商業綜合體也會出現,消化難度大,同時招商、收益都還處于被動狀態,總體價格乏力。”談到商業地產現狀時張裕鵬這樣告訴記者,與住宅市場相比,2016年西安商業地產將面臨更大壓力。 華商報記者 馬紅梅 王丹

            市場分析----樓市“去庫存”----“藥引子”在哪?

            2016年,對于中國房地產來說是關鍵的一年。“去庫存”是對今年房產市場發出的指令。如何“去庫存”,簡單的“降房價”?“清存量”?顯然不是的!清的有序,降的有方,才是給市場輸入良藥的“藥引子”。

            西安市場庫存壓力大 分區域有效去化

            去庫存不能一概而論,針對西安特殊的市場行情,應按區域具體對待。記者從市場上了解到,目前去庫存壓力比較大的區域如浐灞、長安(航天城、大學城)、曲江二期存在問題較大。浐灞截止2015年底商品住宅存量357.2萬平方米,為西安市各區域最高值,但因其生態資源、價格等優勢,區域去化速度相對較高,消化周期需18個月。長安區以28個月消化周期排名各區域倒數第一,存量壓力巨大。

            “應該減少這些區域新增土地供應,豐富供應產品的層次內容。”西安交通大學房地產研究所所長楊東朗在接受記者采訪時表示,“除了低價剛需產品供應量充足外,市場上出現的以龍湖、紫薇、自然界為代表的洋房產品放量明顯,滿足改善型客戶的需求”。

            針對去庫存,許多開發商也有自己想法,西安龍湖地產營銷總監鄭翔在寄希望政府出臺更多的利好政策同時,重點強調開發商要結合客戶需要,以匹配客戶需求的產品重新入市,迎合市場。“目前西安市場剛需及高層庫存量過大,經過市場調查我們發現市場上有相當一部分改善性客戶的需求是沒有被滿足的。因此,2016年浐灞的香醍國際推出全新的別墅產品——香醍天宸,以滿足市場的多次改善類客戶需求。航天城的花千樹會推出新的二期洋房,保留了手工洋房,地中海托斯卡納的味道,專門針對西安市場的改善性需求客戶。”

            紫薇•花園洲項目副總經理王雷表示,花園洲項目本身定位就是品質樓盤,從2015年成交客戶來看,130平方米以上的品質三房及洋房產品,客戶認可度是很高的。所以2016年隨著項目周邊大配套的完善,以及項目自建配套的交付完工,相信還是可以吸引更多改善型需求客戶的青睞。

            支持商品房適當為公租房----多頭創新政策支持“去庫存”

            1月21日,陜西省政府印發了“支持商品房適當轉為公租房”的通知,明確支持存量商品房適當轉為公租房。政府邁開了為去庫存積極行動的第一步。“這僅僅是開始,政府需要逐步減少保障房實物分配,提高貨幣化安置比例。同時政府部門要加強市場監管,保障購房者的權利。”西安交通大學房地產研究所所長楊東朗表示。

            同時積極鼓勵“新市民”購房,國家已經明確將農房等集體建設用地的地上建筑物、構筑物納入整個范圍,統一確權登記發證。隨著陜西全面推進宅基地和集體建設用地確權工作的深入,楊東朗認為應該允許農民工用確權的集體建設用地進行抵押貸款,激活農民工進城買房的積極性。

            西北大學EMBA教育中心主任杜麗萍提出,去庫存首先是政府的稅收政策需要適時減免調整,降低企業開發成本。同時,房地產產品必須堅守自身的價值,強調產品的高價值,才能吸引消費者的購買?,F在到了‘酒香也怕巷子深’的時候,開發商必須在銷售策略上下足功夫。

            政府搭建大配套“舞臺”,企業沾光好“唱戲”。提及產品結構改善,楊東朗強調政府一定要注重市政大公共設施配套的完善,如學校、醫療、文化、公園綠地、養老、社區服務等便民的服務消費型配套完善,對于區域內去庫存將有明顯的推動作用。

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