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          解析蘭州城市綜合體效應 將提升周邊房價

          2019/1/9 14:26:59瀏覽量:

          解析蘭州城市綜合體效應 將提升周邊房價

          導語:房地產企業已經越來越關注企業的核心競爭力,開發模式的創新也成為了房地產企業競爭力的重要來源。在市場和開發主體雙重的需求下,催生了一種更有競爭力的地產開發模式——城市綜合體。城市綜合體綜合了多種功能與業態于一體,直接參與區域性核心城市的振興或新都市中心打造,呈現出一種全新的內涵與外延表現。 蘭州作為西北升級中的重要城市,經濟快速發展的同時,綜合體產業也得到了迅猛的發展。
          城市綜合體在蘭州落地生根 急速膨脹
          城市綜合體未在蘭州落地生根之前,商業地產項目局限于商住、娛樂、寫字樓等單向價值開發,產業鏈條也以政府招拍掛土地、企業拿地蓋樓、商家租買商鋪的單向模式為主。政府、企業和其他經濟體沒有通過項目聚合改變城市的力量。
          數據顯示,按照城市化發展規律,當人均GDP達到4000美元時,具備發展城市綜合體的初步條件;當人均GDP達到1萬美元時,將進入城市綜合體快速發展階段。
          有專家表示,城市綜合體開發已成為蘭州城市建設重要途徑。其建設標志著蘭州正從傳統工業城市逐步轉向發展現代化高端制造業和現代服務業相融合的城市,蘭州進入城市綜合體建設的起步階段符合城市發展規律,未來幾年,蘭州將迎來城市綜合體井噴式的快速發展。
           
           
          城市綜合體對蘭州的城市影響----定位城市生活新品質
          對蘭州城市中的消費群體來說,蘭州城市綜合體的出現,解決了傳統住宅大盤只有房子沒有生活的難題。云集眾多商業、電影院線、寫字樓、酒店的大型城市綜合體其實就是城市生活的縮影,在很多方面滿足了城市人群在居家、城市生活以及工作方面的需求。蘭州城市綜合體大行其道的背后不僅是市場發展規律和購房者需求推動,也是城市化進程向前推動的必然結果。在蘭州,大家的生活配套現在還遠遠沒有趕上樓盤的建設和發展。一個城市發展不僅要有人住,更要社會生活配套,比如醫院、學校、商場、超市、娛樂、健身、休閑等都不能少。綜合體使得城市容積擴大,讓原本擁擠不堪的蘭州活動空間有了更多的活動范圍;綜合體協助城市升級,讓蘭州人未來的一站式生活也變得更加多元化。
          土地價值水漲船高
          我們都知道一個健康繁華的商圈普遍處于交通核心,也因其繁華與便利性,周圍的房價普遍高于一般房價。而城市綜合體的出現,不僅可以開辟更多便利的交通路線,也可以帶動周邊居住人員的流入。城市綜合體周邊的土地,不論是街道小店還是住宅小區,其價值,也隨著商業繁華而水漲船高,成為這一種必然的趨勢。
          土地價值一方面體現在房產的市場價格衡量上,另一方面體現在土地建筑所帶來的商業、坐標、經濟、地域、位置等多方的意義。此地給人們帶來的生活依賴;各種物質欲望和內心需求;商圈地位;對整個城市級別的定位;交通樞紐性質;以及房地產業、經濟的影響力等等。這些都是土地價值的各種體現。一個良性的城市綜合體,在土地價值作用的彰顯上,也是毋庸置疑的。
          對于有房一族來說,就近的綜合體發展,勢必在土地升值方面,帶來一些不動產的增值收益,而對于無房一族來說,土地升值將對購房計劃造成新的困擾。這種兩面性我們無法衡定它的絕對利弊,但是我們希望隨著城市綜合體的發展和擴大,能在土地價格與土地價值上都能達到最優的權衡。
          對蘭州商業房地產開發的推波助瀾
             在過去的房產開發中,開發商一直做的是居住類普通商品房的開發,關注的是如何把商品住房做精,如何做好房屋板式、如何做好小區環境等,而對商品房以外關注的很少,甚至沒有。與之相配套的服務等,也始終沒跳出傳統住宅類房產開發的圈子。但隨著蘭州城市升級,人們不斷提升的消費能力和對城市新生活模式的需求。必須為城市功能的提升注入新的開發思維。
          因此,對蘭州商業房產的開發就不得不進入開發商的視野。 城市綜合體陸續開業后,將直接撼動區域商業板塊的價值,對蘭州市商業地產的發展起到強有力的推動作用,甚至可以說,城市綜合體與未來蘭州的商業地產相輔相成,共榮共生。加之蘭州交通規劃和軌道建設的配套,城市綜合體的落定,不但影響了蘭州市商業房地產的現狀,也將毫無疑問的決定蘭州房地產的發展趨勢。
          撼動蘭州商業經濟布局
            在綜合體發展較為成熟的城市,綜合體成熟后可以帶出一個商圈,一個商圈形成以后,最后發展成一個生活圈,生活圈再擴散,最后形成一個商業經濟板塊。因地域以及歷史原因,蘭州目前商圈基本集中在西關、南關、廣場、西站幾個地區。許多人雖住在安寧雁灘等地,但消費主要還在老城區,可以說商圈已經固化。隨著蘭州城市空間拓展,安寧、雁灘、蘭州新區、蘭州新城等地等待陸續開發,城市綜合體也急速膨脹產生。城市綜合體項目建成運營后,不僅將提供近萬個就業崗位,年可創造財政稅收上億元,也會帶動更多全球500強企業的到來,從而加速蘭州新商業中心的形成。
          從商業規律來講,傳統商圈模式帶來的商業經濟影響,到了一定的階段發展會變得停滯甚至倒退,整個商業經濟就需要新的商圈帶動。而這種新商圈就務必需要創造性,開放性的模式,為人們提供“一站式”的便利,帶動城市商業經濟的升級,形成規模性的CBD商業區。整個城市的商業經濟格局將因為城市綜合體的出現而發生實質性的變化。而這些綜合體在形成后,更有望形成一個獨立的商圈影響周邊區域商務、經濟發展。從而輻射整個蘭州城市。
          細化以產業為主的商業經營模式
          蘭州的部分綜合體項目在具備綜合體的基本要素的同時,以某一個產業為主而面向大眾進行經營。比如像立達國際汽配城是以汽車為主的產業綜合體;蘭州國際建材家居博覽城、北龍口國際商貿物流中心則是以建材為主的產業綜合體;寶迪文郡為生活型綜合體;蘭州民俗風情園,通過項目營造一種城市稀缺的景觀資源,更具旅游地產的特征的景觀型綜合體等等。這些新的產業型經營模式,不僅促進城市升級,彌補蘭州目前的產業缺陷,也使得各個產業類型鏈條式互補發展,最終使得蘭州的商業內容更加完善。
          企業能否駕馭城市綜合體?是機遇 也是挑戰 
          在國家政策對住宅地產的調控情勢下,有越來越多地產開發企業把目光投向城市綜合體這一新興領域。不少業內人士表示,盡管城市綜合體對于新城崛起的核心帶動作用,有理由被寄予厚望,但城市區域發展更應按照城市規劃、人口規模及區域消費能力等因素進行總量控制,否則,可能導致同質化的惡性競爭。
          一些實力不足以做真正綜合體的投資企業,打出“集購物、休閑、娛樂、餐飲、商務辦公以及SOHO公寓為一體”的口號,實際上搞的是“地產拼盤”,不排除借“綜合體”之名炒賣房產。而名副其實的綜合體項目在商業、商務功能上都需要強有力的支撐,多數哺育期至少在5年以上。這對開發企業的資金實力、運營管理能力都是大考驗,盲目跟風者風險很高。
          所以,企業能否駕馭真正的綜合體,務必經過慎重全面的評估。一個良性運營的綜合體不僅能為企業帶來不可限量的定位與價值,也能在經濟利益上帶來極大的收獲。反之,盲目的對城市綜合體投入,不僅對土地和資金是極大的浪費,對也容易讓企業自身陷入困境。駕馭綜合體,企業需謹慎。
          城市綜合體運營的“蝴蝶效應”
          城市綜合體不僅僅是一種投資,一種方式,也是一種高級層面的經營。環環相扣彼此影響。
          有業內專家表示,城市綜合體不僅需要在空間規模、品牌導入上“高端化”,在商業經營模式上也需要重視業態提升。
          配套運營:比如在結算開票、物流倉儲配套、電子商務平臺等方面,統一管理,降低整體經營成本,以免影響其后期的持續運營。
          交通支持:城市綜合體的運行活力需要良好的交通支持,單一層面的傳統城市干道恐難滿足公共交通的便捷需求,還應加強地下層、天橋層等的有機規劃。未來如何與地鐵等城市公共交通樞紐緊密結合和對接,也是一個頗值得探討的話題。
          經營管理:城市綜合體由于業態過于豐富,經營管理不可小視。如果經營者能夠在每個領域培養一支獨立的團隊,在總體上,又能使這些獨立的團隊有共同的調控目標,就能比較好地控制投資風險。
          城市綜合體過程本身就是一種風險,如果城市綜合體中一個業態失敗了,就可能影響其他的業態,進而影響城市綜合體的整體成功。在細微的管理和運營上環環相扣,才能最大限度的體現良性的蝴蝶效應。
          蘭州的城市綜合體才剛剛起步,面臨很多舊舊新新的問題。當下城市綜合體建設已不單是一個地產問題,更是城市的發展和經營問題,這些城市綜合體的建設,勢必會使其周圍形成一個新的“商業氣場”,形成新的城市發展熱點,對蘭州的消費環境、城市面貌及城市品位都將是一種極大的提升。城市綜合體的開發必須與城市的需求合理匹配,如此,才能為推動城市經濟的健康發展,貢獻它應有的力量。

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